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  西安的所谓四代住所，呈现了“百人摇号”、得房率最高达150%，逆市飘红的背面却隐藏着一些问题：那些让购房者心动的“赠送面积”，大多没有办法取得产权挂号，潜藏着未来的合规危险。

  上海易居房地产研讨院副院长严跃进对21世纪经济报导记者表明，高得房率加重了商场分解，需警觉噱头多于实质、实践得房缩水等现象，应继续重视其标准开展。

  11月中旬，在西安市未央区板块，21世纪经济报导记者实地看望了两个新四代住所盘。

  “咱们项目主力户型是112平方米和128平方米。之前开盘100套，招引了不到400个客户冻资摇号。这次加推，前期堆集的意向客户基本能消化掉房源，所以预计会平推出售。”一位项目出售对21世纪经济报导记者说道。

  从高得房率来看，这两个楼盘无疑是两个极具研讨价值的“典型切片”。以上述楼盘为例，111.73平方米的户型，实践使用率（得房率）约111.53%，最大可使用面积124.61平方米。128.58平方米的户型，实践使用率（得房率）约131.27%，最大使用面积168.79平方米。

  另一楼盘中，修建面积约139平方米的户型，最大使用面积210平方米左右，实践使用率（得房率）甚至超越150%。

  值得一提的是，曾专为改进型商场打造的西安四代住所，其面积门槛正在显着下降。产品重心从曩昔的120平方米以上，下沉至90平方米起步的区间。

  “四代住所的走红，根植于两大改变：一是从远郊步入主城，区位价值获根本性重塑；二是采纳‘高存案价、高赠送、实折实扣’的弹性价格战略，抢占主城区商场。”西安市未央区房产中介张丽说道。

  事实上，在楼市微观降温的布景下，包含上海、深圳、杭州、郑州等多地新盘均有赠送面积现象。可是比较其他城市，西安商场的一些项目赠送面积适当高，呈现了超越150%的得房率，在整个商场中也并不多见。

  这种“面积游戏”会带来什么？要回答这样的一个问题，还需审视产品自身的开展逻辑。

  西安楼市的“赠送面积”有一个演化过程：从前期85平方米户型赠送约30平方米，到近期143平方米户型的赠送起伏从20平方米上升至70平方米，直至有项目声称“139平方米实得225平方米”，赠送份额屡立异高。

  这套“高赠送”背面，确实拿捏了购房者“垂青实得面积”的心思，也拉低了实践的单价。

  以100平方米新房为例测算：2023年西安新房均价约1.6万元/平方米，按其时遍及低于80%的得房率核算，购房总价约160万元，实得面积约80平方米，实践使用面积单价约为2万元/平方米。

  现在，四代住所开盘价格起浮在1.6万—2万元区间内。可是，依照之前赠送面积的份额来核算，相同总价160万元的房产，可获约140平方米左右的实得面积，实践使用面积单价已降至约1.14万元/平方米。

  严跃进对21世纪经济报导记者表明，西安四代住所经过规划立异，将得房率推高至130%以上，提升了寓居舒适度，有助于激起购房需求，对商场回稳有非消沉效果。但高得房率也加重了商场分解，部分低得房率项目面对压力，同行竞赛更趋“内卷”，需警觉噱头多于实质、实践得房缩水等现象，应继续重视其标准开展。

  一房企内部人士对21世纪经济报导记者指出，以“高赠送”提振新房商场是一柄双刃剑。短期看，它是开发商经过极致性价比加快项目去化。但长时间而言，若无标准束缚，这种竞赛极易滑向无序内卷，从120%到140%，甚至更高的“得房率”，将打乱商场正常的价值衡量标准。

  陕西恒达律师事务所高档合伙人赵良善对21世纪经济报导表明，赠送面积需警觉两大危险点：一是产权危险，赠送面积一般无法挂号房产证，买卖时赠送部分不计入合同；二是合规危险，需核实政府批阅文件，防止堕入违建窘境。

  赵良善进一步指出，若涉违建部分或许被行政主任部分责令撤除，业主需自行承当悉数撤除丢失及装饰投入，一起违建房子，在后续产权过户、典当融资等环节将面对约束或直接受阻；三是若交给的赠送面积与约好不符，因为缺少产权挂号及合同清晰约好，业主维权将面对根据缺乏、举证困难的地步。

  一位商场一线调查人士指出，“现在四代住所的存案价尽管仍维持在高位，但实践成交价格已呈现每平方米数百元至千元不等的暗降，且地段价值越不杰出的项目，回调感知越显着。”

  21世纪经济报导记者在造访中发现，部分项目的出售说辞已从前期的“炽热摇号”改变为着重“蓄客足够”或“稀缺户型存量不多”，预示后续摇号或许性较低。

  方针也在驱动房地产商场回归理性。2014年，国家层面的《修建工程修建面积核算标准》已对飘窗、天台等常见赠送部位的核算规矩进行标准。

  尔后，地方性方针逐渐细化加码——2023年浙江规则关闭阳台计全面积；2024年深圳约束超大阳台；至2025年8月，西安本地出台的《“好房子”住所项目规划的详细计划检查技能指引（试行）》，更直接对标志性的“超大天台”作出清晰约束，规则“天台进深不宜大于2.4米”。

  当“可赠送”的空间被严厉界定和约束，住所产品的竞赛焦点，终将从数字游戏，回归至空间功率、修建质量与实在寓居价值的实质上来。